“万村计划”是深圳万科地产公司推出的一个项目，从该项目方案来看，在商业运营逻辑上是合理可行的：

万村计划2017年开始，2018年末暂停并主动违约，一年多的时间为何让万科作出如此大的改变？和尚对此谈点个人看法：

“万村计划”是个商业计划，已触及底层人的生活利益，是个民生问题

民生问题自古以来都不是小事。万村计划虽只是涉及到深圳部分居民，而这部分居民大多是生活在社会底层的外来打工仔，收入相对比较低。根据万村计划的实施方案，万科投入大量资金来对城中村民房进行改造，依商业资本特性，改造完后回租给顾客时，租金肯定涨价这是不容质疑。涨租势必引起本来收入较低的人群不满，同时，也会影响周围其他出租屋租金比价上涨，从而影响更多外来深圳打工仔的生活。

诸如：横岗片区改造前的价格 500~800 元/月，改造后是 1000~2000 元/月；南站白石洲、福田上下沙、宝安坪洲西乡的一房一厅改造前 1500~1800 元/月，改造后是 2200~2600 元/月，租金上涨幅度非常大。

2018 年 6 月，一封题为《13 万富士康劳工代表致万科、房东及监管部门书》引发关注，将矛头直指万科在富士康龙华工厂北门清湖新村开展的「万村计划」项目。由于租金涨幅较大，收入不高的底层打工仔成百上千的只好被驱赶走，请问这些为深圳经济建设作出过贡献的人，他们能去哪儿？

长周期建设不见效益，不符合商业资本特性

从万村计划的推进情况来看，该项目进展实际上并不理想。

目前万科在全市已收到 2000 多栋农民房，项目改造开工率大概仅在 20% 左右，能投入运营的较少。依照签订的合同生效开始，租金每三年递增 10%，这样万科就得支付农民业主租金，据测算每年需现金支付业主租金数亿元，这可不是个小数啊。2000多栋农民房，改造开工率仅20%或许还不足20%，如此慢的完工周期，万科需要垫支巨额的房租，这是一种短现金流的做法，非常不可取。

据行业克而瑞分析数据，“以万科新围仔村为例，以当地的租房价格，两房一厅的租金约 1500-1700 元/月，一房一厅的为 850 元/月，带厨卫的单间为 650元 /月。而对比改造后的新围仔村万科泊寓价格，15 平的单间约 898 元/月，1 房 1 厅带厨卫为 1000元 /月，相对而言，泊寓比农民房同等规模房间的房租大致涨 10%。”

深圳新出台的租金管制政策，一年涨租不超5%续租不超2年。规范企业进驻城中村租赁行为，防止“城中村”借改造变相涨价。比较明显，万村计划高价收房与房租收益、及政策管制有冲突。改造屋出租收益远不及预期匹配度。

“万村计划”对市场竞争估计不足

2015年开始，我国对租赁行业出台了许多扶持政策，租赁行业的市场规模也非常大。

数据来源：中商产业研究院

深圳是“租购并举”试点城市，叠加政策扶持，深圳住房租赁市场的发展比较迅速。全国许多头部地产公司都聚集到深圳，分享发展深圳租赁市场的机会。

在深圳租赁市场，招商蛇口房源约13000 间；碧桂园长租公寓从 2017 年 8 月份在深圳开始做，到现在有1 万多套房间，并且也介入了坂田区域的城中村综合整治；京基、佳兆业，作为「旧改大户」已与很多城中村签了旧改协议；集悦城、窝趣、魔方、窝巢在深已开房源共计近 2 万间；自如强势杀入深圳城中村，未来三年运营 30 万间公寓。

经济高速发展的深圳，在租赁市场和城中村改造项目上，可以说市场从蓝海已变成了一片红海。

万科毕竟是万科，综合市场各方面因素，作出及时止血的选择，应当是明智的。