您好，这是目前炒房热兴起之后愈发常见的一个问题。许多朋友在现在房产价格日益攀升的过程之中，也选择将手中的资产转成房产坐等升值。如果在这过程之中手里的房产碰上拆迁，甚至可能因为所在地段良好而最终一夜暴富。但如果不多加分辨，购买的是“小产权房”，那么在这过程之中非但不能顺利达成财产升值的梦想，恐怕还有麻烦缠身之虞。
一、何为“小产权房”？
“小产权房”是大家在房屋买卖之中约定俗成的一种俗称，并非一个严谨的法律概念。一般来说，实践之中常见的是城市居民或者外村成员购买宅基地上房屋的情况，这种小产权房指的是建设在集体所有土地之上的房屋。这是小产权房的本质特征，也是它可能惹来法律纠纷的根源。
根据我国《土地管理法》第六十二条第一款的规定， 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。同时六十二条第四款又规定，村民出卖、出租房屋之后再申请宅基地，将不予批准。由此我们可以看出，集体土地上的房屋并非是绝对不可买卖流转的，法律允许村民对宅基地上的房屋进行买卖。但是同时在《土地管理法》第六十三条之中规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。这就意味着宅基地使用权仅限于本村集体之中进行买卖，是无法向集体组织之外进行流转的。
我们都知道，房屋的所有权和房屋之下土地的使用权在实际使用之中是无法分离的两种权利，所以才有“地随房走，房随地走”的说法。根据法律规定，宅基地使用权无法向集体组织之外成员出让，则意味着宅基地上的房屋所有权也无法出让。正因如此，不少城市居民贪图价格便宜购买小产权房的行为在法律上得不到任何保障。实践之中一般认为，根据《合同法》第五十二条第（五）项的规定，小产权房的买卖合同会因为违反法律、行政法规的强制性规定而被认定为无效。
二、小产权房的补偿对象
既然我们已经明确小产权房买卖合同无效的前提之下，合同无效的后果将导致小产权房的产权自始不发生转移（小产权房的产权事实上无法通过行政手段进行产权转移，一般来说只有合同作为产权转移的证据）。小产权房的产权仍然归属于出让方所有，受让方从未取得产权。
根据我国《物权法》第四十二条第二款的规定，征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用。其中宅基地之上的房屋，即属于地上附着物的范畴。在宅基地使用权、房屋产权自始没有转移的情况下，拆迁补偿费将属于小产权房的产权所有人，也即小产权房买卖合同的卖方所有。小产权房的购买方将无法享受任何拆迁补偿。
当然，在此情形之下也并非购买了小产权房的朋友就只能捏着鼻子认亏。在买卖合同这一基础无效的前提下，收了购房款的卖方自然就当构成不当得利。买房者当然可以提起诉讼要求卖方将购房款进行退回。只是这样一来，不仅只能原样追回原本付出的购房款，这些年房价上涨的差值难以作为权益主张，而且优厚的补偿条件无从享受，同时更是要付出律师费和承受诉讼的时间成本，实在是得不偿失。所以请广大朋友在购买房产之前慎之又慎，避免落入小产权房这一不受法律保护的陷阱之中。（京平韦）